Neuried am Scheideweg
Kann es sich Neuried leisten, auf 17 Mio. Euro Einnahme zu verzichten und Grundstücke in Erbpacht zu vergeben?
Inwieweit kann es sich Neuried leisten, seine Grundstücke in der Ortsmitte Nord in Erbpachtzins zu vergeben und lässt sich überhaupt ein Investor finden? Die Diskussion um das Gutachten rund um die Vergabe in Erbpacht war eins der dominierenden Themen auf der Neurieder Gemeinderatssitzung vom vergangenen Dienstag.
Diskussionsbedarf
Größeren Diskussionsbedarf gab es auf der Sitzung des Gemeinderats rund um die Vorstellung des Gutachtens zur Bodenwertermittlung der Grundstücke in der Ortsmitte Nord, die nach dem Willen des Gemeinderats in Erbpacht an einen Investor vergeben werden sollen. Nachdem die Wertermittlung für die Grundstücke aus dem Jahr 2022 nicht die tiefgreifenden Veränderungen der Immobilien- und Baubranche der letzten Jahre berücksichtigt hatte, entschied der Bau- und Umweltausschuss im Oktober 2023 ein neues Gutachten in Auftrag zu geben, das den Bodenwert wie auch einen angemessenen Erbpachtzins ermittelt sollte angesichts der aktuellen Marktsituation. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thomas Kollmann, der 13 Jahre Erfahrung mit Erbpachtvergaben in der Erzdiözese München-Freising mit sich bringt, wurde mit der Anfertigung des Gutachtens beauftragt und stellte seine Ergebnisse am Dienstagabend vor.
Kollmann verwies gleich zu Beginn daraufhin, dass sich in den letzten 18-24 Monaten das Immobiliengeschäft massiv verändert habe. „Der Markt ist dominiert von schlechten Nachrichten“ , erklärte er, „eine solche Vollbremsung am Markt“ habe er in seiner ganzen Berufslaufbahn noch nicht erlebt. „Schade für die Kommune, niemand hat mit so einer abrupten Entwicklung gerechnet“.
17 Mio. Euro
Nach Kollmanns Berechnungen sind die Grundstücke zwischen Münchner Straße und Haderner Weg 17 Mio. Euro wert. Die dort zu errichtenden Gebäude sollen nach den Plänen des Gemeinderats sowohl gewerblich genutzt werden wie auch zum Wohnen da sein. Im Wohnbereich soll es neben frei finanzierten Wohnungen auch preisgedämpften Wohnungsbau geben. Für letzteres empfiehlt Kollmann eine Einkommensorientierte Förderung (EOF) vom Freistaat Bayern zu beantragen. Der Investor erhält über den EOF 700 Euro/m², muss dafür bestimmte Auflagen erfüllen, wie z.B. Barrierefreiheit und eine Begrenzung der Miete auf einen Betrag, der momentan bei 14 Euro/m² liegt.
Für die zum Wohnen genutzten Gebäude empfiehlt das Gutachten einen Zins von 2,0-2,3%, für die gewerblich genutzten 3,0-3,5%. Was die Laufzeiten der Erbpacht angeht, sollten alle Grundstücke die gleiche Laufzeit haben, unabhängig von ihrer Nutzung. Das Gutachten benennt keine festen Durchschnittswerte, sondern gibt einen „Korridor“ an, also eine Spanne, um der Gemeinde einen Verhandlungsspielraum zu schaffen. Nach Kollmanns „persönlicher Prognose“ wird die Gemeinde „relativ viel Zeit brauchen, um jemanden zu finden“, der das Grundstück in Erbpachtrecht übernimmt. „Der Weg ist steinig“, sagte er und empfahl der Gemeinde professionelle Unterstützung heranzuziehen.
Verkauf und Erbpacht
Gemeimderatsmitglied Andreas Giese (CSU) fragte, ob es möglich sei, das Grundstück auf dem Markt sowohl zum Kauf anzubieten als auch in Erbpacht. Dazu hatte Kollmann eine klare Ansicht: Wenn man beides anbiete, werde sich niemand finden, der das Grundstück in Erbpacht übernimmt. Stattdessen empfahl er, es allein mit Erbpacht zu probieren, sollte es gar nicht funktionieren, könne ein Verkauf in Erwägung gezogen werden.
Um die Chancen zu verbessern, einen Investor zu finden, empfahl Kollmann den kapitalisierten Erbbauzins. Bei dieser (Misch-)Form entrichtet der Investor zu Beginn der Laufzeit einen Teil des gesamten, sich während der Pacht ergebenden Zinses auf einmal, und zahlt dafür anschließend einen geringeren Zinsbetrag. Dadurch fließe gleich eine hohe Summe in die Gemeindekasse. Laut seiner Erfahrung meinte Kollmann, wären „Bauträger für so ein Modell sehr empfänglich“.
Auf Anfrage von Marianne Hellhuber (CSU) errechnete Kämmerer Robert Beckerbauer, wie sich die zu erwartenden Zinseinnahmen auf die Schuldenlage Neurieds auswirken würde. Die jährlichen Beträge entsprächen in etwa genau den Tilgungsraten für den Kredit in Höhe von 6 Mio. Euro, der vor gut anderthalb Jahre aufgenommen wurde. Somit wäre er in 30 Jahren vollständig getilgt nur durch die Zinseinnahmen.
Die CSU gab zu bedenken, dass dies nur ein Teil der Schulden wäre. „Ich bin der Meinung, dass wir viel Geld in den nächsten Jahren brauchen werden“, sagte Hellhuber, „da viele Investitionen verschoben worden sind.“
Gutachter Kollmann machte keinen Hehl aus seiner Bevorzugung der Vergabe in Erbpacht gegenüber den von der CSU favorisierten Verkauf, da die Gemeinde die Grundstücke nach Ablauf der Pacht immer noch besitze und zwar zu dem Wert, den diese zu dem zukünftigen Zeitpunkt hätten. Allerdings räumte er ein, nicht ganz unvoreingenommen zu sein. Die CSU fragte, ob es Sinn mache, so weit in die Zukunft zu blicken. Möglicherweise wäre Neuried dann eingemeindet und es wäre die Stadt München, die sich über die Gewinne freue. Giese forderte seine Gemeinderatskolleginnen und -kollegen auf jetzt zu schauen, welche Investitionen getätigt werden müssten.
Im Hinblick auf den kapitalisierten Erbbauzins wollten auch die anderen Fraktionen überlegen, welche Investitionen getätigt werden müssen und inwieweit diese Mischform dabei hilfreich sein könnte. Mit den Worten „wir überlegen das alles nochmal“ beendete Bürgermeister Harald Zipfel (SPD) vorerst die Diskussion.
Redaktion Unser Würmtal / aw
Neuried am Scheideweg
Kann es sich Neuried leisten, auf 17 Mio. Euro Einnahme zu verzichten und Grundstücke in Erbpacht zu vergeben?
Inwieweit kann es sich Neuried leisten, seine Grundstücke in der Ortsmitte Nord in Erbpachtzins zu vergeben und lässt sich überhaupt ein Investor finden? Die Diskussion um das Gutachten rund um die Vergabe in Erbpacht war eins der dominierenden Themen auf der Neurieder Gemeinderatssitzung vom vergangenen Dienstag.
Diskussionsbedarf
Größeren Diskussionsbedarf gab es auf der Sitzung des Gemeinderats rund um die Vorstellung des Gutachtens zur Bodenwertermittlung der Grundstücke in der Ortsmitte Nord, die nach dem Willen des Gemeinderats in Erbpacht an einen Investor vergeben werden sollen. Nachdem die Wertermittlung für die Grundstücke aus dem Jahr 2022 nicht die tiefgreifenden Veränderungen der Immobilien- und Baubranche der letzten Jahre berücksichtigt hatte, entschied der Bau- und Umweltausschuss im Oktober 2023 ein neues Gutachten in Auftrag zu geben, das den Bodenwert wie auch einen angemessenen Erbpachtzins ermittelt sollte angesichts der aktuellen Marktsituation. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thomas Kollmann, der 13 Jahre Erfahrung mit Erbpachtvergaben in der Erzdiözese München-Freising mit sich bringt, wurde mit der Anfertigung des Gutachtens beauftragt und stellte seine Ergebnisse am Dienstagabend vor.
Kollmann verwies gleich zu Beginn daraufhin, dass sich in den letzten 18-24 Monaten das Immobiliengeschäft massiv verändert habe. „Der Markt ist dominiert von schlechten Nachrichten“ , erklärte er, „eine solche Vollbremsung am Markt“ habe er in seiner ganzen Berufslaufbahn noch nicht erlebt. „Schade für die Kommune, niemand hat mit so einer abrupten Entwicklung gerechnet“.
17 Mio. Euro
Nach Kollmanns Berechnungen sind die Grundstücke zwischen Münchner Straße und Haderner Weg 17 Mio. Euro wert. Die dort zu errichtenden Gebäude sollen nach den Plänen des Gemeinderats sowohl gewerblich genutzt werden wie auch zum Wohnen da sein. Im Wohnbereich soll es neben frei finanzierten Wohnungen auch preisgedämpften Wohnungsbau geben. Für letzteres empfiehlt Kollmann eine Einkommensorientierte Förderung (EOF) vom Freistaat Bayern zu beantragen. Der Investor erhält über den EOF 700 Euro/m², muss dafür bestimmte Auflagen erfüllen, wie z.B. Barrierefreiheit und eine Begrenzung der Miete auf einen Betrag, der momentan bei 14 Euro/m² liegt.
Für die zum Wohnen genutzten Gebäude empfiehlt das Gutachten einen Zins von 2,0-2,3%, für die gewerblich genutzten 3,0-3,5%. Was die Laufzeiten der Erbpacht angeht, sollten alle Grundstücke die gleiche Laufzeit haben, unabhängig von ihrer Nutzung. Das Gutachten benennt keine festen Durchschnittswerte, sondern gibt einen „Korridor“ an, also eine Spanne, um der Gemeinde einen Verhandlungsspielraum zu schaffen. Nach Kollmanns „persönlicher Prognose“ wird die Gemeinde „relativ viel Zeit brauchen, um jemanden zu finden“, der das Grundstück in Erbpachtrecht übernimmt. „Der Weg ist steinig“, sagte er und empfahl der Gemeinde professionelle Unterstützung heranzuziehen.
Verkauf und Erbpacht
Gemeimderatsmitglied Andreas Giese (CSU) fragte, ob es möglich sei, das Grundstück auf dem Markt sowohl zum Kauf anzubieten als auch in Erbpacht. Dazu hatte Kollmann eine klare Ansicht: Wenn man beides anbiete, werde sich niemand finden, der das Grundstück in Erbpacht übernimmt. Stattdessen empfahl er, es allein mit Erbpacht zu probieren, sollte es gar nicht funktionieren, könne ein Verkauf in Erwägung gezogen werden.
Um die Chancen zu verbessern, einen Investor zu finden, empfahl Kollmann den kapitalisierten Erbbauzins. Bei dieser (Misch-)Form entrichtet der Investor zu Beginn der Laufzeit einen Teil des gesamten, sich während der Pacht ergebenden Zinses auf einmal, und zahlt dafür anschließend einen geringeren Zinsbetrag. Dadurch fließe gleich eine hohe Summe in die Gemeindekasse. Laut seiner Erfahrung meinte Kollmann, wären „Bauträger für so ein Modell sehr empfänglich“.
Auf Anfrage von Marianne Hellhuber (CSU) errechnete Kämmerer Robert Beckerbauer, wie sich die zu erwartenden Zinseinnahmen auf die Schuldenlage Neurieds auswirken würde. Die jährlichen Beträge entsprächen in etwa genau den Tilgungsraten für den Kredit in Höhe von 6 Mio. Euro, der vor gut anderthalb Jahre aufgenommen wurde. Somit wäre er in 30 Jahren vollständig getilgt nur durch die Zinseinnahmen.
Die CSU gab zu bedenken, dass dies nur ein Teil der Schulden wäre. „Ich bin der Meinung, dass wir viel Geld in den nächsten Jahren brauchen werden“, sagte Hellhuber, „da viele Investitionen verschoben worden sind.“
Gutachter Kollmann machte keinen Hehl aus seiner Bevorzugung der Vergabe in Erbpacht gegenüber den von der CSU favorisierten Verkauf, da die Gemeinde die Grundstücke nach Ablauf der Pacht immer noch besitze und zwar zu dem Wert, den diese zu dem zukünftigen Zeitpunkt hätten. Allerdings räumte er ein, nicht ganz unvoreingenommen zu sein. Die CSU fragte, ob es Sinn mache, so weit in die Zukunft zu blicken. Möglicherweise wäre Neuried dann eingemeindet und es wäre die Stadt München, die sich über die Gewinne freue. Giese forderte seine Gemeinderatskolleginnen und -kollegen auf jetzt zu schauen, welche Investitionen getätigt werden müssten.
Im Hinblick auf den kapitalisierten Erbbauzins wollten auch die anderen Fraktionen überlegen, welche Investitionen getätigt werden müssen und inwieweit diese Mischform dabei hilfreich sein könnte. Mit den Worten „wir überlegen das alles nochmal“ beendete Bürgermeister Harald Zipfel (SPD) vorerst die Diskussion.
Redaktion Unser Würmtal / aw
Neuried am Scheideweg
Kann es sich Neuried leisten, auf 17 Mio. Euro Einnahme zu verzichten und Grundstücke in Erbpacht zu vergeben?
Inwieweit kann es sich Neuried leisten, seine Grundstücke in der Ortsmitte Nord in Erbpachtzins zu vergeben und lässt sich überhaupt ein Investor finden? Die Diskussion um das Gutachten rund um die Vergabe in Erbpacht war eins der dominierenden Themen auf der Neurieder Gemeinderatssitzung vom vergangenen Dienstag.
Diskussionsbedarf
Größeren Diskussionsbedarf gab es auf der Sitzung des Gemeinderats rund um die Vorstellung des Gutachtens zur Bodenwertermittlung der Grundstücke in der Ortsmitte Nord, die nach dem Willen des Gemeinderats in Erbpacht an einen Investor vergeben werden sollen. Nachdem die Wertermittlung für die Grundstücke aus dem Jahr 2022 nicht die tiefgreifenden Veränderungen der Immobilien- und Baubranche der letzten Jahre berücksichtigt hatte, entschied der Bau- und Umweltausschuss im Oktober 2023 ein neues Gutachten in Auftrag zu geben, das den Bodenwert wie auch einen angemessenen Erbpachtzins ermittelt sollte angesichts der aktuellen Marktsituation. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thomas Kollmann, der 13 Jahre Erfahrung mit Erbpachtvergaben in der Erzdiözese München-Freising mit sich bringt, wurde mit der Anfertigung des Gutachtens beauftragt und stellte seine Ergebnisse am Dienstagabend vor.
Kollmann verwies gleich zu Beginn daraufhin, dass sich in den letzten 18-24 Monaten das Immobiliengeschäft massiv verändert habe. „Der Markt ist dominiert von schlechten Nachrichten“ , erklärte er, „eine solche Vollbremsung am Markt“ habe er in seiner ganzen Berufslaufbahn noch nicht erlebt. „Schade für die Kommune, niemand hat mit so einer abrupten Entwicklung gerechnet“.
17 Mio. Euro
Nach Kollmanns Berechnungen sind die Grundstücke zwischen Münchner Straße und Haderner Weg 17 Mio. Euro wert. Die dort zu errichtenden Gebäude sollen nach den Plänen des Gemeinderats sowohl gewerblich genutzt werden wie auch zum Wohnen da sein. Im Wohnbereich soll es neben frei finanzierten Wohnungen auch preisgedämpften Wohnungsbau geben. Für letzteres empfiehlt Kollmann eine Einkommensorientierte Förderung (EOF) vom Freistaat Bayern zu beantragen. Der Investor erhält über den EOF 700 Euro/m², muss dafür bestimmte Auflagen erfüllen, wie z.B. Barrierefreiheit und eine Begrenzung der Miete auf einen Betrag, der momentan bei 14 Euro/m² liegt.
Für die zum Wohnen genutzten Gebäude empfiehlt das Gutachten einen Zins von 2,0-2,3%, für die gewerblich genutzten 3,0-3,5%. Was die Laufzeiten der Erbpacht angeht, sollten alle Grundstücke die gleiche Laufzeit haben, unabhängig von ihrer Nutzung. Das Gutachten benennt keine festen Durchschnittswerte, sondern gibt einen „Korridor“ an, also eine Spanne, um der Gemeinde einen Verhandlungsspielraum zu schaffen. Nach Kollmanns „persönlicher Prognose“ wird die Gemeinde „relativ viel Zeit brauchen, um jemanden zu finden“, der das Grundstück in Erbpachtrecht übernimmt. „Der Weg ist steinig“, sagte er und empfahl der Gemeinde professionelle Unterstützung heranzuziehen.
Verkauf und Erbpacht
Gemeimderatsmitglied Andreas Giese (CSU) fragte, ob es möglich sei, das Grundstück auf dem Markt sowohl zum Kauf anzubieten als auch in Erbpacht. Dazu hatte Kollmann eine klare Ansicht: Wenn man beides anbiete, werde sich niemand finden, der das Grundstück in Erbpacht übernimmt. Stattdessen empfahl er, es allein mit Erbpacht zu probieren, sollte es gar nicht funktionieren, könne ein Verkauf in Erwägung gezogen werden.
Um die Chancen zu verbessern, einen Investor zu finden, empfahl Kollmann den kapitalisierten Erbbauzins. Bei dieser (Misch-)Form entrichtet der Investor zu Beginn der Laufzeit einen Teil des gesamten, sich während der Pacht ergebenden Zinses auf einmal, und zahlt dafür anschließend einen geringeren Zinsbetrag. Dadurch fließe gleich eine hohe Summe in die Gemeindekasse. Laut seiner Erfahrung meinte Kollmann, wären „Bauträger für so ein Modell sehr empfänglich“.
Auf Anfrage von Marianne Hellhuber (CSU) errechnete Kämmerer Robert Beckerbauer, wie sich die zu erwartenden Zinseinnahmen auf die Schuldenlage Neurieds auswirken würde. Die jährlichen Beträge entsprächen in etwa genau den Tilgungsraten für den Kredit in Höhe von 6 Mio. Euro, der vor gut anderthalb Jahre aufgenommen wurde. Somit wäre er in 30 Jahren vollständig getilgt nur durch die Zinseinnahmen.
Die CSU gab zu bedenken, dass dies nur ein Teil der Schulden wäre. „Ich bin der Meinung, dass wir viel Geld in den nächsten Jahren brauchen werden“, sagte Hellhuber, „da viele Investitionen verschoben worden sind.“
Gutachter Kollmann machte keinen Hehl aus seiner Bevorzugung der Vergabe in Erbpacht gegenüber den von der CSU favorisierten Verkauf, da die Gemeinde die Grundstücke nach Ablauf der Pacht immer noch besitze und zwar zu dem Wert, den diese zu dem zukünftigen Zeitpunkt hätten. Allerdings räumte er ein, nicht ganz unvoreingenommen zu sein. Die CSU fragte, ob es Sinn mache, so weit in die Zukunft zu blicken. Möglicherweise wäre Neuried dann eingemeindet und es wäre die Stadt München, die sich über die Gewinne freue. Giese forderte seine Gemeinderatskolleginnen und -kollegen auf jetzt zu schauen, welche Investitionen getätigt werden müssten.
Im Hinblick auf den kapitalisierten Erbbauzins wollten auch die anderen Fraktionen überlegen, welche Investitionen getätigt werden müssen und inwieweit diese Mischform dabei hilfreich sein könnte. Mit den Worten „wir überlegen das alles nochmal“ beendete Bürgermeister Harald Zipfel (SPD) vorerst die Diskussion.
Redaktion Unser Würmtal / aw